Es el sistema de devolución más habitual en préstamos y en cualquier hipoteca "de toda la vida". Pagas la misma cuota cada mes, pero lo que hay dentro de esa cuota va cambiando:
- En los primeros años, gran parte de la cuota son intereses y una parte pequeña es principal (capital que devuelves).
- En los últimos años ocurre lo contrario: la mayor parte es principal y muy poco son intereses.
La gran confusión: pensar que toda la cuota es un gasto. Mucha gente dice "al banco le pago una letra de 800 €" y cree que esos 800 € son un gasto. No es así:
- De esos 800 €, a lo mejor 200 € son intereses: eso sí es un coste.
- Los otros 600 € son ahorro: estás comprando tu inmueble, o te lo está pagando tu inquilino.
Las tres rentas de un inmueble alquilado con hipoteca. Imagina que cobras 1.000 € de alquiler y pagas una cuota de 800 €:
- Renta líquida: lo que te queda en el bolsillo, 200 € (1.000 − 800).
- Renta del ahorro: la parte de la cuota que es principal, por ejemplo 600 €. Es patrimonio que vas acumulando.
- Renta de la revalorización: lo que sube el valor del inmueble, que solo materializas al final, cuando el inmueble es completamente tuyo.
Un truco para hacer números: como en la amortización francesa los intereses van bajando con el tiempo, en los cálculos de rentabilidad se suelen repartir los intereses totales de forma lineal entre los años del préstamo, como si se pagara siempre lo mismo. Si mantienes el inmueble hasta el final, el resultado es equivalente.
También en otros préstamos: por ejemplo, en los préstamos con garantía de una cartera de inversión (pignoración) a plazos de hasta 20 años, se paga con este mismo sistema, como si fuera una hipoteca, y las garantías se van liberando a medida que se amortiza.
Pagas una cuota hipotecaria de 800 €, de la que 200 € son intereses. ¿Cuánto de esa cuota es realmente un gasto?
Contenido divulgativo: no constituye asesoramiento financiero personalizado. Las cifras son orientativas y pueden cambiar con el tiempo.